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外壁調査について

外壁は、太陽光や雨風から建物を守る役割を果たしています。とても丈夫にできている外壁ですが、このように紫外線や水分、時には飛来物なども衝突することがあるため、だんだんと劣化していきます。そのため、定期的にメンテナンスをする必要があるのですが、どこに依頼すればいいのかわからないという方も多くいらっしゃるようです。この記事では、外壁調査について、必要な理由や調査の方法、業者の選び方についてご紹介します。

外壁調査とは

日本の建物は、概ね、とても丈夫に造られています。しかし、そんな日本の建物でも、紫外線や雨風に常にさらされ、時間が経過することで劣化していきます。そのため、定期的に状態をチェックして、必要であれば修繕しなければなりません。

外壁は、遠目で見ただけでは今ひとつ劣化の状況が把握できないため、専門の業者に調査を依頼します。ひび割れや白華現象、外壁の浮きなど、外壁の状況を把握し、適切なメンテナンスを行いましょう。

外壁に問題があると、その強度にも影響が出て、危険な事故につながる可能性があるので、しっかり修復しなければなりません。もちろん、外見にも影響するので、安心して暮らすためには、人同様、建物も健康診断をしなければならない…これが外壁調査の目的です。

外壁調査が必要なわけ

外壁はとても頑丈にできていて、たとえ火災や地震などの災害が発生しても、基本的には倒壊しないように造られています。ただ、これは本来の強さが保たれているということが条件です。もし長年、何もメンテナンスをせずにきたようなら、外壁には何らかのダメージが加わっている可能性があります。ひび割れが発生していては当然、本来の強さを発揮できないので、至急、外壁が本来の強さを取り戻せるように修復しなければなりません。外壁調査を行う会社は、このチェックやメンテナンスの役割を担っています。台風や地震などの災害を経験していない建物でも、自然に劣化してトラブルが発生している場合もあるのでかならずチェックしましょう。外壁が剥がれ落ちるなどして、万が一、人や物にぶつかってしまったら大変です。当然、ビル側の管理責任が問われ、損害賠償を請求されることになります。このようなリスクを避けるためにも、ビルの管理者は外壁をしっかりメンテナンスしなければなりません。
実は外壁調査は、建築基準法により、実施が義務づけられています。2008年に制度が変更されるまでも調査の実施は義務づけられていましたが、罰則がなかったためにそのまま使用されている建物があり、問題化することがありました。現在は罰則が設けられており、新築、もしくは外壁の改修後、10年ごとに全面的な外壁調査を行わなければなりません。これに違反すると、罰金が発生します。
建物の形状は複雑で、外壁調査を行う範囲も、この形状の影響を受けます。庇が設置されている場合や、外壁下に花壇が設置されている場合は、打診調査を行う範囲は、通常の外壁とは変わります。そのほかに打診範囲に影響する要素としては、防護柵や落下物防護ネットなどが挙げられます。打診範囲についてはとても複雑なので、不明な場合は、まずは専門家に相談してみましょう。

外壁調査の方法

それでは、ここからは外壁調査の方法についてご紹介していきましょう。外壁調査の主な方法として、「赤外線調査」と「外壁全面打診調査」の2つが挙げられます。外壁調査は、基本的に「タイル」「モルタル等」「石貼り等」の外壁をもつ建物で実施が義務づけられています。目視、そして手の届く範囲内での打診調査を行い、異常があった場合や新築、もしくは前回の調査から10年が経過している場合に、外壁が落下すると歩行者等に危険があると考えられる箇所を、全面的に調査する必要があると定められています。

赤外線調査

外壁の赤外線調査は、目視、部分的な打診とともに、特殊なカメラを使用して外壁を撮影し、外壁の状態を解析する調査です。ご紹介したとおり、2008年に建築基準法に基づく定期報告制度が変更になった影響で、新築、または外壁の改修工事を行ってから10年ごとに、外壁の浮きなどの調査をすることが義務づけられました。これは、全面的な「打診等」により行わなければならないのですが、赤外線調査も、この中に含まれており、現在の外壁調査方法としては、もっとも一般的なものとなっています。このあとにご紹介する全面打診調査では、足場を組むなど、とても大がかりな設備が必要になるのですが、この赤外線調査では離れた場所から撮影するだけで外壁の状況をチェック可能です。大がかりな設備が必要ないので、コスト面で大きなアドバンテージがありますが、若干、正確性に欠ける面があります。そのため、調査の目的を考慮し、赤外線調査と全面打診調査は使い分けたほうがいいでしょう。
赤外線カメラを使用する場合、打診調査は部分的に行うだけなので、環境的にはフレンドリーな調査となります。たとえば、営業中の病院やホテルで打診調査を行うと、患者さんや宿泊客に不快な思いをさせてしまう可能性がありますが、赤外線調査なら迷惑をかけることはないでしょう。赤外線とはいうものの、カメラから建物に対して赤外線が照射されるわけではなく、外壁から出ている赤外線をカメラが捉え、それを画像化するだけなので、建物の中にいる人たちに何らかの悪影響を与えることはありません。
ちなみに「建物診断センターBIG」では、アメリカ製の高性能赤外線サーモグラフィーを導入しています。320万画素という高い画素数を誇るカメラは、世界で約6割のシェアを誇るFLIRの製品です。
赤外線カメラを使う外壁調査では、建物の外壁を数十枚から数百枚程度撮影して分析、問題箇所の特定を行います。赤外線カメラには、標準レンズのほかに望遠レンズも搭載されており、離れた場所からの撮影を可能にしています。外壁の浮きが発生している場所は、赤く写るようになっています。浮きが発生している場所から出る赤外線を画像化するのが赤外線カメラだと考えるといいでしょう。赤外線カメラはとても特殊な機械で、ひじょうにデリケートにできています。レンズを直射日光に向けるだけでも使えなくなってしまうため、取り扱いに慣れた専門のスタッフでないと操作の難しい機械です。ピントもしっかり合わせないと、調査に使えるような画像は撮れません。

・赤外線調査のメリットとデメリット

赤外線調査は大がかりな設備が必要ないため、コストがかからないというメリットがありますが、このほかにもメリットやデメリットが存在しますので、ここで少しご紹介しておきましょう。
赤外線調査では、打診のような音が出ないので、これもメリットだといえるでしょう。音を気にされる方は多くいらっしゃいます。赤外線カメラでは、建物の中まで撮影することはできませんので、プライバシーを考えると、赤外線調査は最適です。
また、赤外線調査は、外壁の修復をするかどうか、その前段階の調査に向いています。赤外線調査の精度は打診調査よりも劣りますが、広範囲をスピーディに調査できるため、外壁の状態をざっくりと掴むのに適しています。その結果から補修工事の実施を決断してもいいでしょう。
赤外線調査のデメリットは、天候の影響を受けやすいことです。天候がよくないと、うまく撮影できないのです。
建物の立地条件により、撮影がやりにくくなる場合もあります。たとえば、隣接する建物との間に隙間が少ない場合は、とても撮影が困難です。
建物の北側の撮影にも弱さがあります。これは赤外線カメラの構造によるもので、日光が当たり、ある程度気温が高くなる場所でないと撮影が難しいのです。そのほかに、外壁が鏡面になっている場合は、さまざまな要素が映り込んでしまうため、なかなかうまく調査することができません。これも赤外線調査のデメリットだといえるでしょう。

外壁全面打診調査

外壁全面打診調査は、建物の形状や立地などの要素により、やり方が大きく異なります。工費もかなりかかる場合があるため、条件に合う方法をしっかり検討しなければなりません。
全面的に打診で調査するわけですから、足場が必要です。3階程度の建物なら、かんたんな足場が組めれば調査可能な場合もあります。ただ、それよりも高くなると、本格的な足場を組んだり、高所作業車を導入したりしないと調査を行えません。さらに高い、高所作業車も届かないような高さでは、屋上からゴンドラを吊り、ここを足場にして調査する方法があります。
さまざまな方法が考えられる外壁全面打診調査ですが、もっとも安定して作業ができるのはもちろん、本格的な足場を組む方法です。外壁面に向かい合うように調査ができるため、近くでなければわからないようなひび割れなども見つけられます。安定して作業ができるため、効率も精度も上がるでしょう。

・外壁全面打診調査のメリットとデメリット

外壁全面打診調査には、職人が壁の目の前に立った状態で、目と耳を使って精度の高い調査ができるという大きなメリットがあります。外壁に髪の毛のように細かいひび割れがあったとしても、この方法なら高確率で見つけることができるでしょう。元々打診による調査は、赤外線が導入される前は、もっとも一般的な調査方法でした。職人技ではありますが、その音の微妙な高低差は、壁面の状態を正確に教えてくれます。外壁の改修を行う際に工事の見積りを出す目的で調査をするのであれば、正確に調査ができる全面打診調査が最適です。
デメリットは、すでにご紹介しているとおり、足場を組むための費用が必要なことでしょう。

ロープブランコ全面打診調査

ロープブランコ全面打診調査は、足場を組まずに行う全面打診調査です。足場を組めないような高い場所や狭い場所での打診調査を可能にしています。
ロープブランコ全面打診調査は、その名のとおり、屋上からロープ付きのブランコを吊し、その上で職人が打診を行う調査方式です。豊富な経験を持つ職人が、空中で壁を目の前にして、打診により、正確に外壁の状態を診断します。細かいひび割れやシーリングの劣化も目の前で確認できるので、外壁全面打診調査同様に精度の高い調査が可能です。外壁改修工事の見積り作成にも適しています。

・ロープブランコ全面打診調査のメリットとデメリット

ロープブランコ全面打診調査では、足場を組む必要がないので、全面打診調査のデメリットである足場の費用がかかりません。目視と打診による調査精度の高さもメリットのひとつです。足場を組まないことで、工期を短縮できるというメリットもあります。赤外線では撮影しにくい隙間の調査にも適していて、これといったデメリットは見当たらない調査方法がロープブランコ全面打診調査です。建物診断センターBIGの経験豊富な職人ならではの、高度な調査方法だといえるでしょう。

外壁調査を依頼する業者の選び方

外壁調査を依頼する際は、業者選びがもっとも大切です。業者を選定する際に重視するべき点も併せてご紹介します。

業者は実績を見て選ぶ

外壁調査はひじょうに専門的な作業です。調査には経験が必要とされるため、安さだけで業者を選ぶようなことは避けてください。安全に関わることなので、調査も、工事の見積りも正確に出してくれる業者を選ぶことが重要です。打診調査は経験が物を言う調査ですが、赤外線調査もかんたんではありません。

費用や相場について

外壁調査の費用や相場も、大まかでいいので知っておきましょう。赤外線調査の場合、1㎡当たり120～350円程度、打診調査の場合、1㎡当たり300～700円程度です。赤外線調査は、早ければ半日ほどで調査が終わります。足場を組む必要がある全面打診調査の場合、調査に1週間程度の期間を要することがありますが、ロープブランコを使う調査方法にすれば調査期間を短縮することが可能です。

まとめ

外壁調査について、必要な理由や調査の方法、業者の選び方などについてご紹介してきました。正確さを求めるなら断然、全面打診調査ですが、改修工事の必要性を見極めるための調査であれば、赤外線調査で十分でしょう。外壁調査の方法は、その用途により選ぶことが大切です。コストを抑えつつも、正確な調査を求めるのであれば、ロープブランコを使う打診調査がおすすめです。建物診断センターBIGの経験豊富なスタッフが、高い精度の調査をお約束します。